Herios株式会社

福岡市の不動産・オーナーのご相談は【Herios(エリオス)株式会社】まで。コンサル、土地活用、資産運用など対応いたします。

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開発・個別コンサル

  • 開発・個別コンサル

    弊社の事業内容の一つに、開発・個別コンサル(不動産開発業務・不動産総合コンサル業務)がございます。

    新築建築(土地を購入し、その土地に建物を建てる)から、土地活用(ご所有の土地の上に建物を建てる)など、収益用不動産(投資用1棟マンション)の建築をゼロからご提案させていただきます。

    また、企画立案、事業計画策定はもちろん、その計画を遂行し、プロジェクト期間内での対象不動産の引渡し、引渡後の不動産運用や改善提案等、Herios株式会社はあらゆるサービスをワンストップで提供いたします。

不動産開発事業の流れ

  • 企画依頼

    STEP1.企画依頼(インタビュー&ヒアリング)

    オーナー様へのインタビューや、オーナー様からのヒアリングを通して、最適な投資の方向性を導き出します。誰が(事業主体)、なぜ(事業目的)、いつ(投資開始時期)、どのような(業種)、どのように(具体的な投資手段)、何を目指して(投資の目的・目標)を定め、プランを構築し、最適化します。
    不動産投資の考え方、メリットとデメリット、不動産投資における収支計画の各種指標の見方、不動産投資のリスク要因等をご理解いただきます。
    すでに金融資金や不動産資金等を保有されている場合には、それらの資産とのバランスを考えて資産配分を検討します。
    また、土地を取得しゼロから建物を建築するのか、ご所有の土地に建物を建築するのか、投資の方向性を検討します。
    上記を経て、具体的な事業計画の立案に移ります。

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  • 企画提案

    STEP2.企画提案(プランニング)

    投資戦略が決まると、対象不動産の選定に移ります。
    対象不動産選定後、市町村レベルでの分析、対象地周辺の調査を行い、事業採算性の評価・分析を行います。
    また、対象不動産の詳細調査を行い、投資に値するか否かを判断します。
    さらに、経営的な視点からの事業計画や収支計画の策定を行い、コストパフォーマンスを極限まで追求します。
    策定したプランに基づき、プロジェクトをどのように進めるのが効率的なのか、どのようなメンバーが必要なのかを検討します。

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  • 方針決定

    STEP3.方針決定(資金調達&諸契約調整)

    事業計画決定後、金融機関へ融資の申込を行います。
    融資申込手続きから融資承認まで、融資条件の交渉・調整等もすべて弊社が代行して行います。
    この工程は不動産投資において重要なステップになります。

    有利な条件で金融機関からの借入(資金調達)を実現します。
    また、不動産売買契約や金融機関との金銭消費貸借契約、開発事業における設計管理契約や、工事請負契約等、多岐に渡る契約の内容や条件等の精査、調整、交渉等も弊社が代行して行い、スムーズな契約締結の実現をお手伝いいたします。
    また、契約は弊社立会いのもとに行い、契約に伴う金銭移動の諸手続き等も弊社が代行することで、お客様はストレスなくすべての契約が完了します。

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  • 仕入れ開始

    STEP4.仕入れ開始(対象不動産の仕入れ)

    不動産売買契約に基づき、売買代金の支払い、所有権移転決済(不動産取引)を行います。
    金銭消費貸借契約に基づき、金融機関からプロジェクト資金の一部(または全部)を融資実行します。
    所有権移転登記や、抵当権設定登記の完了をもって、対象不動産の仕入れ(買取)が完了となります。
    取引前の各種段取りや登記の代行等、弊社が組成したプロジェクトチームにより全面的なコンサルティング及び、包括的なフォローを行います。

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  • 建築開始

    STEP5.建築開始(建築プロデュース)

    建物の企画から建物引渡しまで、弊社が全面的にプロデュースいたします。
    建物を建築する場合に、例えば、対象地内に効率的に建物を建築する(建蔽率と容積率を可能な限り消化する)という建築の視点からの重要事項があります。
    しかし、投資用不動産の建物を建築するときに最も重要視すべきことは、高稼働が見込める建物を建築することです。 現在、そして将来に渡って最大のパフォーマンスを発揮する建物を企画し、実現することが重要です。
    不動産運用の視点から、限られた予算内でコストをかけるべき部分と、かけるべきでない部分を仕分けすることにより、オーナー様に対しては収益性の高い不動産を、入居者様に対しては最高の移住空間を提供させていただくことが可能となります。
    建物をゼロから企画し、それを具現化するという一連のプロジェクトをワンストップでご提供するのが、建築プロデュースです。

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  • 運用開始

    STEP6.運用開始(不動産の運用)

    建物施工後は、不動産運用の段階に移ります。
    資産価値の最大化:不動産を資産として運用し、その資産価値を最大化します。
    キャッシュフローの最大化:不動産の運用を、キャッシュフローの最大化という面から管理します。
    空室ロスの最小化:空室発生時に速やかに次の入居者を募集することで、空室ロスを最小化します。
    建物の保守・保全:建物の保守・保全を通じて、建物の劣化スピードを最小化します。
    建物の運用効率の最適化:建物施設や設備のコストパフォーマンスを最適化します。
    不動産運用の会計面の最適化:運用における収支構造を把握し、財務面や会計面から不動産運用を最適化します。
    このように、弊社では不動産の運用を複数の概念に分類し、それぞれに特化しながら運用業務を行います。

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  • 出口戦略

    STEP7.出口戦略

    不動産投資における最終ステップである出口戦略の段階です。
    出口戦略の具体的な手段としては、売却、解体、リノベーション、コンバーション、リファイナンス等があげられます。
    また、常にポートフォリオを最適な状態に保つために不動産の組み替えも必要です。
    戦略的な不動産投資を行うため、弊社では適切なタイミングでさまざまな提案を行います。
    出口戦略は不動産投資の「利益確定」行為なので、出口戦略を常に明確にしておくことは、不動産の不良債権化の防止にも繋がります。

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  • 利益確定

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  • 個別コンサルについて

    個別コンサルについて

    Herios株式会社は、不動産のプロフェッショナルとして、お客様の不動産に関するお悩み・お困りごと全般のご相談を承っております。
    個別のコンサルティングを通し、責任を持って、きめ細かくフォローさせていただきます。
    一方的に話すだけでは問題は解決の糸口は見つかりません。
    面と向かって対話するからこそ個々の問題の本質が見えてくると弊社は考えます。
    まずはご相談いただければと思います。

    Herios(エリオス)株式会社 TEL&FAX:092-272-5850
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